[토지 매매 거래 절차와 주의할 점]
부동산은 크게 건물과 토지로 나누어 볼 수 있는데, 건물은 주택, 상가, 빌딩 등을 말하고, 토지는 일반적으로 전, 답, 대지와 같은 지목을 말합니다.
토지중에서도 전과 답은 농지로 분류되어 매매시 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.
농지는 경자유전의 원칙으로 농사를 짓는 사람이 땅을 소유해야 한다는 의미이며, 토지거래 허가구역, 농업 보호구역, 농업진흥구역 등은 거래 성사 여부와 밀접한 관련이 있기 때문에 특히 주의해야 합니다.
토지거래 허가구역은 실주거용 주택을 위한 토지, 복지시설, 편의시설 등의 건축을 하기 위한 토지 매매시에 허가를 받아야 하는 구역입니다. 또는 농업이나 임업을 목적으로 한 토지도 거래허가 대상입니다.
[토지거래 허가 신고] 처리기간 15일
계약서 지참
신청서에 계약 내용과 이용 계획에 대한 내용을 기재하고 해당 관청(시군구청)에 제출합니다.
해당 관청에서 내부 협의와 현장 조사를 한 후에 이상이 없으면 승인 통지해 주거나 증서를 교부해 줍니다.
단, 문제가 없을 경우이므로 모두 허가가 나는 것은 아니기 때문에 계약서에 이 내용을 꼭 명기할 필요가 있습니다.
신고는 거래 당사자가 공동으로 해야하며, 대리인도 위임을 받아서 신고 가능합니다.
토지거래를 신청할 때에는 계약서, 신청서, 이용계획서, 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
[토지거래 허가구역에서의 의무 사용 기간]
토지거래허가구역으로 지정된 토지를 매수하였다면, 토지 매수후에 의무 사용기간이 있습니다.
농업용 토지 : 2년
임업용 토지 : 3년
사업용 토지 : 4년
기타 용도 : 5년
[토지거래 허가구역에서의 위반 처리]
법 위반시에는 2년이하의 징역이나 벌금 (벌금은 거래 가액의 30% 정도)
토지를 목적대로 사용하지 않을 경우에는 이행기간을 부여한 후에, 지켜지지 않으면 10% 정도의 이행 강제금이 부과
[실거래가 신고]
토지나 주택의 매매 계약서 작성일(체결일)로부터 30일 이내에 해당 관청(시군구청)에 실거래가 신고를 해야 합니다. (잔금일 기준이 아니니 유의 바랍니다.)
실거래가 신고는 쌍방 계약의 경우, 거래 일방이 상대방의 인감증명서와 위임장을 가지고 신고 가능합니다.
중개 업자가 거래 계약서를 작성, 교부를 한 경우에는 반드시 중개업자가 신고해야 합니다.
무신고나 지연 신고시 500만원 이하의 과태료 부과 (매도인, 매수인, 중개거래시 중개사가 반드시 신)
[자금 조달 계획서 제출 (토지의 경우)] => 매매 실거래 신고시 함께 제출해야합니다. (미제출시 과태료 500만원)
(1) 수도권 (서울, 경기 인천)은 거래 금액 1억원 이상, 비수도권은 거래 금액 6억원 이상이면 제출
(2) 법인 : 금액 상관없이 제출
(3) 지분 거래 : 금액 상관없이 제출
중개 거래시에는 중개업자가 실거래가 신고와 함께 자금 조달 계획서를 제출합니다.
[자금 조달 계획서 제출 (주택의 경우)] => 매매 실거래 신고시 함께 제출해야합니다. (미제출시 과태료 500만원)
(1) 규제지역내의 모든 주택 매수시
(2) 비규제지역의 6억원 이상 주택 매수시
(3) 법인 주택 매수시
☞ 규제 지역의 자금 조달 계획서를 제출할에는 자금 조달 계획서상의 자금 조달 증빙 서류를 첨부해야 합니다.
[농지취득자격증명(농취증)]
- ① 농업경영계획서 또는 주말*체험영농계획서를 제출하지 않는 경우 : 처리기간 4일 이내
- A. 농지법 제6조 제2항 제2호, 제7호, 제9호 (제9호의 2 또는 제10바목)
시험*연구*실습지용 (제2호), 농지전용(제7호), 한국농어촌공사가 농지 개발사업지구 농지 취득(제9호),
영농여견불리농지 (제9호의2), LH가 공공비축토지 취득 (제10호바목)
② 농업경영계획서 또는 주말*체험영농계획서를 제출하는 경우 (①, ③ 이외의 경우) : 처리기간 7일 이내
③ 농업경영계획서 또는 주말*체험영농계획서를 제출하고 농지위원회 심의 대상인 경우 : 처리기간 14일 이내
A. 토지거래허가구역에 있는 농지를 취득하려는 자
B. 취득대상 농지 소재지 관할 시군자치구 또틑 접한 시군자치구에 거주하지 않으면서 그 관할 시군자치구에 소재한
농지를 2022년 8월 18일 이후 처음으로 취득하려는 자
C. 3인 이상 공유 취득자
D. 농업법인
E. 외국인
F. 외국국적동포
G. 시군자치구 조례로 정하는 자
농취증 발급이 안되면 토지거래 허가가 나지 않으므로, 이 부분도 역시 계약서 상에 명기를 하여야 문제 발생시 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
[농업진흥구역과 농업보호구역]
농업진흥구역은 과거의 절대농지를 말하는데, 농업인의 공동 생활에 필요한 편의 이용 시설, 국방군사 시설, 국토 보존 시설의 설치 등의 예외를 제외하고, 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 연관된 행위, 대통령령으로 정하는 행위 외에 어떠한 행위도 할 수 없습니다. 공공투자에 의해 조성된 농지, 농업기반이 정비된 농지, 집단화된 농지로서 농림축산식품부 장관이 지정 고시한 농지입니다.
농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등의 농업환경 보호에 필요한 지역을 말합니다.
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