부동산 거래 서류인 "중개대상물 확인 설명서"의 내용에 대해 설명 드립니다.

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부동산 중개업소를 통해서 부동산 거래를 할 경우에  중개대상물 확인 설명서 라는 서류를 받게되는데, 부동산 중개업소는 중개대상물 확인 설명서의 내용을 거래 당사자에게 설명하고 확인받아야 하는 의무가 있습니다.

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지금부터 중개대상물 확인 설명서의 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.

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가장 상단에는 주거용/비주거용 건축물, 토지와 같이 어떤 부동산인지에 대한 중개 대상물의 명칭이 나오고, 확인 설명 근거자료에는 부동산 거래시에 거래 당사자에게 제공되는 서류의 종류를 말합니다.

①대상물건의 표시 란에는 부동산의 소재지와 면적, 용도 등에 대해 대장이나 등기부 등본은 확인하면서 표기합니다.

②권리관계 란은 현재의 부동산에 대한 소유권과 소유권 외의 권리사항에 대해 등기된 권리와 드기되지 않은 권리에 대해 기재 하여야 합니다. 

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 가장 많이 볼 수 있는 소유권외의 권리 사항은  (근)저당권, (가)압류, 채권최고액, 압류금액 등과 같이 금융권과 개인 채권자에 대한 채권 채무에 대한 사항입니다. (권리에 대한 내용과 금액, 채권자 등 표기) 등기에서 확인되지 않는 권리인 "법정 지상권, 유치권, 분묘 기지권, 임대차 보증금, 지역권" 등이 있으면 매도인이나 임대인에게 확인해서 2페이지의 ⑨항 "실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항" 란에 기재합니다.

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 다가구 주택 확인 제출서류의 "다가구주택 확정일자 부여현황 "과 "전입세대 열람원 (확정일자 미발급자가 있을 경우)"은 임대인에게 서류를 제출받아서 확인합니다. (주택 소재지 주민센터나 인터넷 등기소에서 발급)

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 주택임대차보호법 제3조의 7 (임대인의 정보제시의무) 조항 신설로, 2023년 4월 18일부터 시행이 되어 임대인으로부터 "다가구주택 확정 일자 부여현황 "을 제출받아서 확인해야 하는데, 임대인이 제출을 꺼려하면 계약을 진행하지 않는 것이 좋을 듯 합니다. (주택시세에 비해 보증금의 금액이 상당한 경우에 해당되겠지요..)

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 또한, 임대인은 임대차 계약 체결시에 국세 완납증명서와 지방세 완납 증명서를 함께 제출해야 합니다.

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 민간임대 등록여부는 대상 물건이 "민간임대주택에 관한 특별법"에 따라 등록된 임간임대주택인지 여부를 주택정보체계 (렌트홈)이나 임대인에게 확인하여 체크하고 내용을 기재합니다.

③토지이용 계획 및 공법상 이용제한 란은 토지이용확인원을 확인하여 내용을 기재합니다. 매매가 아닌 임대차의 경우에는 ③항의 기재를 생략할 수도 있습니다.

④입지조건 란은 거래 대상 부동산의 교통, 교육, 판매 및 의료시설 등에 대한 사항을 표기합니다.

⑥비선호시설 란은 주거용 건축물과 토지 거래의 경우에는 거래 대상 부동산으로부터 1km 이내의 거리에 비선호시설의 유무를 확인하여 표기하여야 추후 분쟁시에 판단의 근거가 됩니다.

   비선호시설은 혐오시설, 기피시설 등을 포함하는 개념으로 국토교통부에 따르면 ' 사회 통념상 혐오 또는 기피하는 시설로 여겨지는 것'을 모두 포함한다고 유권해석을 내린바 있습니다.

  비선호시설의 종류에는 고물상, 양계장, 돈사, 축사, 쓰레기 매립장, 원자력발전소, 쓰레기 처리장, 쓰레기 소각장, 분뇨 처리장, 하수종말 처리장, 유류저장소, 묘지, 공동묘지, 납골당, 화장장 등이 이에 해당되며 기타 혐오 또는 기피의 시설로 판단되면 모두 확인하여 표기하는 것이 좋습니다.

⑦거래 예정금액 등 란에는 거래 금액을 표기하고, 개별 공시지가와 건물(주택) 공시가격은 매매의 경우에 표기하고, 임대차의 경우에는 생략해 무방합니다.

⑧취득시 부담할 조세의 종류 및 세율 란에는 중개가 완성되기 전에 「지방세법」의 내용을 확인하여 표기합니다.

   (임대차의 경우에는 세율 적용을 받지않으므로 표기를 생략할 수 있습니다.)

⑨실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항 란에는  법정지상권, 유치권, 상가 임대차, 토지의 부착물인 조각물이나  

   정원수, 계약전 소유권 변동 여부, 도로의 점용허가 여부 및 권리*의무 승계 대상 여부, 경매나 공매 등의 특이 사항, 근저당의   

   채권최고액, 채권자 등을 매도(임대)인에게 확인하여 기재하고, 해당사항이 없을 경우에는 “해당사항없음“으로 표기합니다.

⑩내부 외부 시설물의 상태 (건축물) 란에는 대상 건축물의 시설 상태를 점검 및 확인하여 이상 유무를 표기합니다.

   그 밖의 시설물에는 건축물의 특이사항이나 이상이 발견된 것, IT 관련 시설등을 기록해 줍니다.

⑪벽면 바닥면 및 도배상태 와 ⑫​환경조건 란에는 부동산 중개업소에서 직접 이상 유무를 확인하여 표기합니다.

⑬중개보수 및 실비의 금액과 산출 내역 란은 부동산 중개요율표에 따른 중개 대상물의 중개보수가 표기됩니다.

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중개대상물 확인설명서는 부동산 중개업소를 통한 부동산 거래 계약시에 부동산 중개업소로부터 제출받는 서류로, 중개대상물에 대한 자세한 설명을 듣고 내용을 잘 확인하셔서 계약해야 하겠습니다.

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